相続した家の名義変更してないと損？デメリットと安全に手続きする流れを解説

相続した家の名義変更と相続登記の基本

相続した家の名義変更とは、不動産登記簿に記載されている所有者名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続のことです。
一般には「相続登記」と呼ばれ、法務局で所有権移転登記を申請することで行います。
この登記簿上の名義が変わらない限り、相続人が実質的に家を所有していても、法律上は被相続人が所有者として扱われます。
そのため、相続した家を適切に管理したり活用したりするためには、相続登記による名義変更が重要になります。

相続登記が必要になる典型的な場面としては、相続した家を売却したい場合や、住宅ローンなどの担保として金融機関に提供したい場合が挙げられます。
また、老朽化した建物を建替えたり、大規模なリフォーム工事を行ったりする際にも、登記簿上の名義が現相続人であることを求められることが一般的です。
名義変更をしていない状態では、これらの取引や手続が進められず、結果として不動産の活用が制限されるおそれがあります。
このように、相続登記の有無によって、不動産の扱いやすさには大きな違いが生じます。

さらに、相続登記は令和6年4月1日から法律上の義務となり、相続によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。
また、義務化前に相続した不動産についても対象とされており、相続したことを知った日が令和6年4月1日より前であって相続登記がまだ済んでいないものは、令和9年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。
この期限内に正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
そのため、まずは所有不動産の名義状況を確認し、いつまでにどの不動産について相続登記を行う必要があるのか、全体像を把握することが大切です。

相続した家の名義変更をしていないデメリット

相続した家の名義変更を行っていない場合、売却や賃貸、建替えといった重要な取引が思うように進まないおそれがあります。
不動産の処分や担保設定には、登記簿上の所有者全員の関与や同意が求められるため、相続登記を済ませていないと手続のたびに多くの相続人の署名押印を集める必要が生じます。
その結果、買主や金融機関との交渉が長期化したり、取引そのものが見送られたりすることもあり得ます。
早めに名義を整理しておくことが、将来の取引を円滑に進めるうえで大切です。

相続登記を行わないまま長期間放置すると、相続人の一部が亡くなり、さらに次の世代の相続人が登場する「数次相続」の状態になりやすくなります。
政府広報オンラインでも、遺産分割未了の不動産で相続が繰り返されると、多数の相続人による共有となり、管理や処分が極めて困難になる点が指摘されています。
相続人が増えるほど、連絡先の把握や書類の取りまとめに時間と費用がかかるため、結果として相続した家を事実上動かせなくなるおそれがあります。
こうした事態を避けるには、相続発生後できるだけ早く登記名義を確定させることが重要です。

相続した家の名義変更を怠ることは、社会全体の問題とも深く関わっています。
法務省や政府広報オンラインによれば、所有者不明土地の主な原因は、相続の際に名義変更が行われないこととされており、その結果、公共事業や災害復旧が進まない、管理不全の空き家が増えるなど、多くの支障が生じています。
老朽化した家屋の倒壊や雑草・ごみの放置といった問題が起きれば、近隣への被害や行政からの指導、修繕や解体費用の負担など、相続人全員に責任が及ぶ可能性もあります。
相続した家を適切に管理し、不要なトラブルや負担を避けるためにも、名義変更を先送りにせず、計画的に相続登記を進めることが求められます。

相続登記義務化後に名義変更を放置した場合の罰則と具体的リスク

相続登記の義務化により、相続で不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
この期限を正当な理由なく守らなかった場合、10万円以下の過料という行政上の制裁の対象となる可能性があります。
また、施行日前に開始した相続であっても、一定の猶予期間経過後は同様の義務が課されます。
相続した家の名義変更を後回しにすると、思わぬ負担が生じるおそれがあるため、制度を正しく理解しておくことが大切です。

相続登記が長期間行われていない不動産については、所有者不明土地の解消を目的として、法務局や行政が登記名義人や相続人の探索を進める仕組みが整えられています。
具体的には、住民基本台帳ネットワークなどの情報と連携して死亡の事実を登記に反映させる制度が導入され、登記簿上で死亡の有無などが分かるようになる予定です。
この結果、相続登記をしていない状態が公になり、相続人に対して名義の整理や登記申請を促す通知や案内が行われる可能性があります。
相続人側で何も対応しないまま年月が経過すると、将来の売却や活用の場面で大きな支障となりかねません。

さらに、名義変更をしていない家が空き家となった場合には、建物の老朽化により倒壊や屋根材の落下などの危険が生じ、近隣住民とのトラブルや苦情につながるおそれがあります。
管理不全が顕著な空き家については、行政から指導や勧告を受ける場合があり、状況によっては修繕や解体を求められることもあります。
一方で、固定資産税などの税負担自体は、名義変更の有無にかかわらず毎年発生し続けるため、利用していない家に費用だけがかかる状態になりやすいです。
相続登記をしないまま放置することは、過料の可能性だけでなく、管理費や解体費用など将来の経済的負担を増やす大きな要因となります。

相続した家を売却・活用したい方の名義変更と相談のポイント

相続した家を売却したり、賃貸に出したりするためには、まず相続登記による名義変更を済ませる必要があります。
はじめに、遺言書の有無を確認し、その内容に沿って相続人全員で遺産分割協議を行うことが基本の流れです。
そのうえで、被相続人の戸籍一式や相続人全員の戸籍・住民票、不動産の登記事項証明書などを揃え、管轄の法務局に相続登記を申請します。
相続登記は、令和6年4月から相続人の義務とされており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に行う必要があります。

売却や賃貸活用を前提に名義変更を進めるときは、誰を所有者とするかを慎重に決めることが大切です。
共有名義にすると各相続人の持分を公平に反映できますが、将来の売却や建替えの際に全員の同意が必要となり、意思決定に時間がかかるおそれがあります。
一方で単独名義にまとめれば、売却や担保設定などの手続きは比較的スムーズですが、その人の死亡後の相続をどのようにするか、あらかじめ家族間で話し合っておくことが欠かせません。
このように、現在の利便性と将来の相続のしやすさの両方を見据えた名義の選択が重要になります。

相続した家の登記や売却で悩んでいる場合は、できるだけ早く専門家に相談することで、手続きの漏れや判断の行き違いを防ぎやすくなります。
相談の前には、不動産の所在地や登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、相続人の関係が分かる戸籍関係書類の有無などを整理しておくと、状況を正確に伝えやすくなります。
また、売却・賃貸・自己利用など、家をどのように活用したいのか、家族の希望を事前に話し合っておくと、具体的な提案を受けやすくなります。
相続登記には期限があり、放置すると過料の可能性もあるため、早めの情報整理と相談が安心につながります。

まとめ

相続した家の名義変更をしていない状態を放置すると、売却や活用ができないだけでなく、将来の相続トラブルや過料のリスクにもつながります。

 特に2024年からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内など、期限も明確になりました。

 「忙しいから」「今は使っていないから」と後回しにせず、早めに状況を確認し、必要な手続きに着手することが重要です。 

当社では、相続登記の進め方から売却や活用のご相談まで、状況に合わせて丁寧にサポートしています。 

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